Con questo articolo vogliamo provare a fare chiarezza riguardo a quali potrebbero essere gli scenari futuri del mercato immobiliare.

Prima di iniziare ad analizzare questa situazione è fondamentale fare una premessa lecita: ciò di cui parleremo in questo articolo potrà risultare obsoleto in futuro o diverso, dato che la situazione è in costante evoluzione e quindi ci possiamo basare solamente sui dati e sulle informazioni odierne in possesso.

Conseguenze dirette sul mercato immobiliare

Sul mercato immobiliare le conseguenze di quanto sta accadendo, almeno nel breve periodo, saranno inferiori rispetto a molti altri settori che probabilmente attraverseranno un periodo di crisi immediato. Questo poiché le sanzioni imposte alla Russia danno effetti immediati nei mercati e nell’economia mondiale. Il Real Estate risponde invece a logiche di mercato che si basano su cicli medio-lunghi, difficile vedere quindi una ripercussione nel breve termine.

Conseguenze a medio-lungo termine sul mercato immobiliare

Le conseguenze più probabili a medio-lungo termine che interesseranno il mercato immobiliare sono principalmente due, e da queste si creeranno vari scenari possibili in risposta a questi effetti. Vediamo intanto quali saranno questi due probabili effetti:

-Aumento dell’inflazione: È prevedibile un aumento dell’inflazione che potrebbe portare gli italiani a misure e scelte più prudenti, che a loro volta potrebbero ripercuotersi nel settore immobiliare.

-Aumento dei tassi d’interesse dei mutui: Il mutuo a tasso fisso è aumentato dello 0,4% il ché chiaramente non è una buona notizia. Questo effetto causerà maggior difficoltà a chi vuole accedere ad un mutuo, ovviamente per il continuo aumento dei costi e l’incertezza del futuro. Sebbene i tassi di riferimento per i mutui fissi e variabili siano in calo, l’inflazione rischia di ripercuotersi sugli spread bancari, determinando un aumento complessivo del costo dei mutui.

In parole povere tutto dipende dall’andamento dell’inflazione, però per rendere l’idea riguardo al discorso dei tassi d’interesse e dei mutui prendiamo come esempio il costo di un mutuo e mettiamolo a confronto tra un mutuo stipulato un anno fa e uno stipulato adesso.

Un mutuo fisso da 126.000 euro al 70%, da restituire in 25 anni, il miglior tasso (TAEG) disponibile il 1° marzo 2022 online è pari a 1,44%, con una rata da 489 euro al mese; dodici mesi fa, per un’operazione analoga, il miglior tasso era 1,04% e la rata 466 euro. Questo significa che chi chiede adesso un mutuo a tasso fisso paga, per tutta la durata del finanziamento, circa 6.900 euro in più di interessi rispetto a un anno fa. 

Questo è un esempio basato sullo stato attuale della situazione, in futuro potrebbe migliorare così come peggiorare.

Scenari futuri possibili del mercato immobiliare

È complesso fare una previsione sicura, poiché le variabili sono tante. Come dicevo il mercato immobiliare dovrà fare i conti con inflazione e probabile aumento dei tassi d’interesse sui mutui, che potrebbero rallentare il mercato e rendere gli acquirenti e i venditori più cauti.

 Dall’altro lato potrebbero essere in tanti coloro che decideranno di “rifugiare” i propri risparmi in un investimento che da sempre per gli italiani è considerato sicuro, ovvero quello della casa. L’effetto che sicuramente si manifesterà con ogni probabilità è un innalzamento dei prezzi dovuto al fenomeno inflattivo che sta interessando tutti i settori dell’economia. Dobbiamo però precisare che il mercato dei capitali è molto veloce nei cambiamenti e, pertanto, mutazioni di politiche di investimento potrebbero esserci da un giorno all’altro senza che queste siano accompagnate da particolari anticipazioni.

Il segmento del real estate di lusso sarà particolarmente colpito?

Ci sarà una diminuzione sia per quanto riguarda il residenziale sia il retail, ma al momento è impossibile calcolarne l’impatto. Una cosa certa è che i russi sono tra gli high spender più interessati al lusso italiano, e quindi si perderà molto sotto questo aspetto poiché attualmente sono impossibilitati a fare qualsiasi tipo di transazione con l’occidente a causa delle limitazioni e sanzioni imposte alla Russia.

 Quali saranno le variazioni sul valore dell’immobiliare nuovo ed esistente?

Le immediate ripercussioni colpiranno di più il nuovo rispetto agli immobili già esistenti, ma nel tempo interesserà entrambi i segmenti. Nel breve-medio termine potrebbe calare la domanda sul nuovo in favore di un usato più economico soprattutto se quest’ultimo è stato oggetto di ristrutturazione in chiave energetica e sismica (Superbonus).

Una conseguenza negativa molto probabile sarà nel settore degli investimenti e dello sviluppo immobiliare (green field) a causa dell’innalzamento dei costi delle materie prime e dei materiali per l’edilizia che comporterà un incremento dei costi di costruzione degli immobili di nuova costruzione. Questa è di certo una sfortuna per il mercato immobiliare di Milano, che sta investendo tanto in questo tipo di sviluppo immobiliare, basti vedere i numerosi progetti in corso che saranno pronti nei prossimi anni.

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