Spesso ci capita di vedere sul mercato annunci di immobili che sono bloccati da anni, oppure entrare in contatto con clienti che non riescono a vendere il proprio immobile nei tempi e alle cifre che vorrebbero.

Il motivo o i motivi che hanno generato questa situazione “patologica” possono essere principalmente tre, analizziamoli insieme.

Errore nella valutazione del prezzo dell’immobile

Premessa importante, questa situazione accade esclusivamente quando il prezzo è più alto rispetto al valore reale dell’immobile. Soprattutto capita quando il prezzo al metro quadro viene valutato in modo non conforme rispetto al mercato della zona dove è situato l’immobile, o non c’è margine di trattabilità da parte del proprietario. Piccolo esempio per rendere le cose più chiare: io sono proprietario di un immobile di 100 metri quadri in via Pisacane (zona porta Venezia) dove il valore al metro quadro è tra gli 8mila e i 9mila a seconda di alcuni fattori (come il piano, il tipo di palazzo, e altri elementi caratteristici dell’immobile), e quindi il valore reale del mio immobile si aggirerà tra gli 800 mila e i 900 mila euro. Può eventualmente valere anche di più, ma non potrò mai chiedere ad esempio 1,5 milione di euro per venderlo, poiché la mia richiesta sarà troppo distante rispetto agli altri annunci simili sul mercato in quella zona specifica. Il processo per realizzare la valutazione dell’immobile non è semplice perché richiede l’analisi di diversi fattori legati al mercato della zona, alla posizione geografica e ad un insieme di elementi potenzialmente interessanti per i nuovi acquirenti (ad esempio la vicinanza a servizi o punti d’interesse, piuttosto che ai trasporti).

Affidare il mandato per la vendita del proprio immobile a troppe agenzie immobiliari

Immaginate di essere un potenziale acquirente interessato ad un immobile che possiede le caratteristiche che state cercando, successivamente alla prima visita, chiedete di formulare la proposta d’acquisto, e vi dicono che dovete aspettare perché ci sono già altre offerte formulate da altri potenziali acquirenti portati da altre agenzie immobiliari che non collaborano tra di loro. Questo comporterà una disincentivazione nel proseguire la trattativa per il compratore, mentre il venditore (proprietario dell’immobile) sarà propenso a non accettare le proposte, poiché essendocene tante e diverse tra loro (incongruenze di prezzo, termini e condizioni), spesso e volentieri si prenderà ancora del tempo in attesa di ricevere la proposta perfetta, rendendo però così l’immobile invendibile. Questa situazione si verifica quando un immobile è trattato da più agenzie immobiliari che non svolgono il fenomeno di Co-Agency, ossia che non collaborano per vendere l’immobile, ma bensì si ostacolano l’una con l’altra rendendo difficile la buona riuscita della trattativa tra venditore e potenziali acquirenti.

L’immobile ha subito modifiche urbanistiche o catastali abusive

Se un immobile ha subito una o più modifiche urbanistiche o catastali abusive, queste ultime dovranno essere sanate, con l’uscita di un tecnico; in caso contrario sarà estremamente difficile venderlo.

Una delle difficoltà principali per risanare un immobile abusivo è l’iter burocratico e legale da seguire, ossia presentare la domanda di sanatoria all’ufficio comunale competente in materia di edilizia e successivamente eseguire correttamente tutti gli step per la sanatoria dell’immobile. La seconda difficoltà, è connessa alla prima, ovvero i tempi e i costi elevati del processo di risanamento dell’immobile.

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