Lo ha stabilito il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 14 febbraio, introducendo alcune importanti novità di interesse per il settore immobiliare in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, particolarmente colpiti soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici, prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.

Per “immobile da costruire” si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità e, quindi l'utilizzo per uso abitativo.

L’art. 388 del nuovo decreto disciplina il contenuto e la forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire introducendo l’obbligo di stipulare detti contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Quindi i contratti preliminari (di cui al D. Lgs. n. 122/2005) dovranno essere obbligatoriamente stipulati davanti ad un notaio.

La nuova disciplina è stata analizzata dall'Associazione Nazionale Costruttori Edili (Ance) che in una nota ha sintetizzato le principali novità:

• La fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari.
• La fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere esaminata anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato.
• Il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (presso quindi un notaio). Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
• Nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione (obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito Decreto Ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del Decreto Ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti.
• Nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito Decreto Ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti.
• Il mancato rilascio, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione).
• Con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione.
• Con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa.
• Le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia) successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs (quindi dal 16 marzo 2019).

Clicca qui per consultare il testo integrale del decreto legislativo 14/2019

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