È importante conoscere le diverse tipologie e le opzioni per proprietario e affittuario.

Cosa avviene al termine della locazione e quali sono i passi che il proprietario e gli inquilini devono seguire?

La normativa italiana in materia di locazione prevede diverse tipologie di contratto di affitto: tra le più comuni ci sono la formula 4+4 e quella 3+2. Ma cosa succede all’arrivo della seconda scadenza?

Nel caso in cui la locazione preveda un modello 4+4, secondo la normativa (art. 2, comma 1, legge 431/98) le strade da intraprendere alla fine di tale periodo possono essere tre: 

• la creazione di un nuovo accordo,
• la chiusura del contratto,
• la conferma del contratto già in essere.

Almeno sei mesi prima della scadenza, entrambe le parti potranno comunicare tramite raccomandata la volontà di rinnovo del contratto a diverse condizioni, oppure la sua cessazione. 
Qualora non fosse inviata alcuna comunicazione il contratto sarà tacitamente rinnovato alle medesime condizioni del precedente.
Il destinatario della raccomandata avrà 60 giorni di tempo per rispondere: qualora non lo facesse, il contratto si intenderà scaduto.

Stessa cosa succede nel momento in cui il proprietario vuole aumentare il canone di affitto, terminare il contratto o modificarne la tipologia: è tenuto a inviarne comunicazione all’affittuario almeno sei mesi prima della scadenza. In caso di mancata risposta dell’inquilino nei successivi 60 giorni, il contratto si riterrà scaduto.
Stesso procedimento da seguire per i contratti 3+2, le cosiddette locazioni a canone concordato, ma con tempistiche diverse.

Da ricordare, infine, anche la procedura conosciuta come sfratto per finita locazione: secondo l’articolo 657 del codice di procedura civile, il locatore può intimare lo sfratto al conduttore successivamente alla scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida del giudice nel caso in cui non sia previsto il proseguimento del rapporto. Sempre che sia intervenuta la disdetta del locatore nei sei mesi precedenti.

La disdetta del contratto di affitto da parte del proprietario

La legge 431/98 impone al proprietario di attendere la fine del contratto di affitto per procedere con una disdetta; questa, inoltre, deve avvenire con un preavviso di 6 mesi, tramite posta raccomandata. In caso di contratto 4 + 4, la disdetta può avvenire allo scadere dei primi 4 anni, con invio della raccomandata entro 6 mesi dalla scadenza.

La legge sopra citata prevede dei casi straordinari in cui il proprietario può richiedere comunque la disdetta del contratto di affitto, per esempio se l’immobile sarà impiegato per uso privato o di un familiare, se viene venduto o se devono essere effettuati interventi di manutenzione straordinaria che possono pregiudicare la sicurezza dello stabile.

La disdetta del contratto di affitto da parte dell’inquilino

L’inquilino può disdire un contratto di affitto in qualsiasi momento, ma deve fare molta attenzione alle modalità con cui comunica la disdetta ed alle tempistiche da rispettare.

• TEMPISTICHE: la legge prevede che il tempo di preavviso per la disdetta sia generalmente di sei mesi, ad eccezioni di alcuni casi in cui è esplicitato nel contratto un periodo diverso.
• MODALITA’: la disdetta del contratto di affitto deve avvenire esclusivamente attraverso posta raccomandata con ricevuta di ritorno e deve contenere delle motivazioni gravi che vi hanno costretto a richiedere la disdetta del contratto. Inoltre, per disdire anticipatamente un contratto di affitto, bisogna pagare una tassa di circa 70 euro.
• LEGGI: la normativa che tratta le modalità di disdetta di un contratto di affitto è l’articolo 4, della Legge 392/78. Inoltre è importante tenere in considerazione che l’inquilino ha l’obbligo di pagare le 6 mensilità di preavviso, anche nel caso in cui restituisca l’immobile, con la sola eccezione del caso in cui questo venga riaffittato (Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006).

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