Perché una casa va all’asta?

Ci sono tre differenti ragioni per cui un immobile finisce all'asta.

• La prima riguarda i singoli cittadini: perché quando non si è in grado di pagare uno o più creditori, questi ultimi hanno il diritto di rivalersi sulle sue proprietà.
• Il secondo caso riguarda le aziende che in caso di fallimento si vedono i propri beni venduti all'asta.
• Il terzo caso riguarda gli enti pubblici: quando decidono di vendere un immobile devono obbligatoriamente farlo attraverso l’asta che garantisce massima trasparenza.

Una volta individuata la casa, cosa fare?

Una volta individuata la casa bisogna prestare molta attenzione all’avviso di vendita che contiene l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita (se con o senza incanto, ma ormai quest’ultima modalità è la regola, la prima l’eccezione) ed, infine, il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile.

Quali accorgimenti prendere per evitare brutte sorprese?

Ecco le dieci cose da fare/sapere per non avere brutte sorprese, quando si parla di immobili all’asta:

1. Leggere con estrema attenzione la perizia ordinata dal tribunale, e sarebbe ancora meglio farla leggere a un tecnico di fiducia per far verificare la sanabilità di eventuali abusi edilizi
2. Essere certi di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo
3. Verificare chi siano le persone che abitano la casa e assicurarsi che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento dell’aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.
4. Il prezzo base d’asta è fissato da una perizia che si può consultare nella cancelleria del tribunale e talvolta anche online. Da qui partiranno le offerte. Inoltre, nei casi in cui un’asta vada deserta, la vendita viene riproposta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25%.
5. Quando una casa viene venduta all’asta, il tribunale pubblica un avviso di vendita sui quotidiani più diffusi, su portali specializzati e naturalmente sull’albo del tribunale dove resterà affisso per tre giorni. L’avviso contiene il prezzo base, le modalità di acquisto, data e luogo in cui si svolgerà la gara. Su tutti i siti dei tribunali è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie.
6. Se si desidera partecipare a un’asta è sempre bene rivolgersi a un avvocato. Sia perché è meglio che sia un esperto a capire se dietro il prezzo c’è davvero un affare, sia perché è bene che la perizia sia letta con cura, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente.
7. Controllare con attenzione almeno 45 giorni prima dell’asta tutti i documenti (l’avviso di vendita, la relazione di stima, planimetrie).
8. È inoltre sempre bene informarsi sulle altre spese da sostenere come quelle di imposta di registro, Iva o spese condominiali pendenti. Ricordarsi anche che si dovrà dichiarare di voler usufruire delle agevolazioni fiscali in sede d’asta o al termine della stessa.
9. Affidarsi ad un’agenzia immobiliare esperta nel settore delle aste che possa già avere il team completo (avvocati, notai, intermediari…)
10. In genere il giudice stabilisce che si proceda senza incanto e a tal fine fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni entro il quale eventuali interessati potranno presentare le offerte di acquisto del bene pignorato in busta chiusa. L’asta con incanto è invece pubblica e in genere si svolge dopo che quella senza incanto è andata deserta.

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