L’acquisto di una casa è senza dubbio uno dei momenti economicamente più importanti per una persona, perciò va affrontato conoscendo in anticipo tutti gli step che dovranno essere compiuti.

Partiamo dall’inizio:

la prima fase è la proposta d’acquisto, la dichiarazione resa dall’acquirente di voler comprare un certo immobile ad un certo prezzo. Di solito la dichiarazione viene resa sulla base di un modulo prestampato che fornisce l‘agenzia immobiliare a cui ci si è rivolti. La proposta d’acquisto è accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra, che viene bloccata per tutta la durata di validità della proposta.

Se la proposta viene accettata, si passa al preliminare di vendita, anche detto compromesso, il contratto con cui le parti, venditore e acquirente, si obbligano entrambi a concludere la compravendita indicandone tempi e modalità.

Nel preliminare devono essere indicati una serie di elementi principali della vendita quali:

• il prezzo e la casa da acquistare

• l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto

• la data in cui verrà perfezionato il contratto definitivo.

La sottoscrizione del preliminare è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra” che però, a differenza della proposta d’acquisto, impegna da subito entrambe le parti.

Oltre alla caparra, in questa fase del preliminare l’acquirente deve lasciare lo 0,50% della caparra al venditore, che verrà recuperato con l’imposta di registro da pagare all’atto di compravendita, e il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo; l’imposta ipotecaria fissa di Euro 200; l’imposta di bollo di Euro 155 e la tassa ipotecaria di Euro 35. 

A queste imposte vanno aggiunte le spese notarili e l’onorario notarile per la redazione dell’atto, che è un atto pubblico a tutti gli effetti.
 

La trascrizione del preliminare registrato all’agenzia delle entrate vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole per l’acquirente. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.

La perizia:

Quando si chiede un mutuo, la banca fa uscire un perito, un tecnico di fiducia della Banca, che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro.

La percentuale all’agenzia immobiliare:

La commissione solitamente è il 3% più Iva, ma non c’è una legge che determina la percentuale.

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. 

Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.
 

IMPOSTE PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA:
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte, a partire dal 1° gennaio 2014:
 

1. quando il venditore è un privato

• IVA esente

• imposta di registro del 2%

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• imposta catastale fissa di 50 euro

2. quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

• IVA del 4%

• imposta di registro fissa di 200 euro

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro

• imposta catastale fissa di 200 euro

3. quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

• IVA del 4%

• imposta di registro fissa di 200 euro

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro

• imposta catastale fissa di 200 euro

4. quando si acquista da impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

• IVA esente

• imposta di registro del 2%

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• imposta catastale fissa di 50 euro

IMPOSTE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE AD USO ABITATIVO NON PRIMA CASA:

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

1. quando il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA

• IVA esente

• imposta di registro del 9%

• imposta ipotecaria di 50 euro

• imposta catastale di 50 euro

2. quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori

• IVA del 10%

• imposta di registro fissa di 200 euro

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro

• imposta catastale fissa di 200 euro

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.

Quando si pagano l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale?

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

La base imponibile come varia?

Innanzitutto, partiamo dalla spiegazione: la base imponibile è il valore su cui viene calcolata l’aliquota per calcolare l’imposta.

Dal 1° gennaio 2007 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore).

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

COEFFICIENTI PER IL CALCOLO DELLE IMPOSTE:

Il valore catastale di un immobile è utile al fine di determinare la base imponibile per il calcolo di determinate imposte. In particolare esso è il parametro sul quale si calcolano le imposte di successione e di donazione e le imposte di registro, ipotecarie e catastali in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (cosiddetto “prezzo valore”).

Per calcolare il valore catastale occorre moltiplicare la rendita catastale (o “r.c.”) dell’immobile (valore risultante da una visura catastale) per determinati coefficienti, diversi a seconda della categoria catastale cui appartiene l’immobile.

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