Proprio in tempi di crisi come questi, i debiti aumentano e, a volte, in caso di mancanza di liquidità per saldarli, si arriva al pignoramento dell’immobile di proprietà per risarcire i creditori, ma spesso ci si trova senza una casa e con altri debiti da pagare, perché la casa all’asta la maggior parte delle volte viene venduta ad un prezzo davvero basso rispetto al suo valore di mercato, ribassato fino al 30/40%.

Ad un’asta giudiziaria vengono quindi messi in vendita immobili di proprietà di persone fisiche o società che, non potendo far fronte ai propri debiti, sono costretti a venderli per liquidare i creditori.

Cos’è un’asta giudiziaria immobiliare?

Le Aste Giudiziarie sono l'atto del processo esecutivo, disposto dal Giudice dell'Esecuzione, su richiesta del creditore (come spiegato sopra), sui propri beni mobili ed immobili, al soggetto che risulta essere il maggior offerente. Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie, tranne il debitore. Per partecipare non è necessaria l'assistenza di un legale o di altro professionista.

Come funziona un’asta immobiliare?

Il giudice incarica un professionista di redigere una perizia di stima, per determinare il valore dell’immobile. Nella perizia è possibile reperire molte informazioni relative all’immobile, come i dati catastali, la planimetria, le caratteristiche tecniche e descrittive, la presenza di eventuali vincoli, servitù o abusi edilizi, la presenza o meno di un occupante.

Quindi è molto utile consultare questo documento. Lo si può fare recandosi in cancelleria o, spesso, anche on line, nel caso di aste bandite con questo sistema.

L'iter procedurale della vendita forzata inizia con l'ordinanza di vendita emanata dal giudice, nella quale si fissano tutte le tappe del processo di vendita:

• il prezzo di partenza;
• la modalità e la data del deposito cauzionale;
• la data di chiusura delle offerte;
• la data dell’asta;
• la data entro cui deve essere saldato l’acquisto dell’immobile.

Il giudice nomina anche un custode giudiziario, un soggetto incaricato di gestire l’immobile pignorato, occupandosi, ad esempio, della possibilità di farlo visitare ai possibili acquirenti.

La messa all’asta di un immobile deve essere adeguatamente pubblicizzata, con la pubblicazione dell’avviso di vendita (o avviso d’asta) almeno 45 giorni prima dell’asta.

La Cancelleria provvede a dare pubblico avviso dell'ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

Quali tipologie di aste immobiliari esistono?

Le aste sono di due tipi:

• senza incanto, in cui vengono presentate delle offerte in busta chiusa;
• con incanto, nel caso in cui quella del primo tipo sia andata deserta, con pubblica gara tra i partecipanti.

Per presentare un’offerta, in caso di asta senza incanto, è necessario inviarla in busta chiusa, contenente anche una cauzione pari al 10% di tale offerta e tutti gli altri documenti richiesti.
Nel caso, invece, di asta con incanto, bisognerà presentare la propria intenzione di partecipare all’asta e una cauzione dell’importo richiesto dal bando.

Al momento in cui avviene l’asta senza incanto, se è presente una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato, a meno che il creditore non sia in disaccordo con la cifra proposta, nel qual caso viene aggiudicata lo stesso, ma con un aumento di 1/5 dell’offerta.
Se sono presenti più offerte si procede invece con rilanci.
L’acquirente aggiudicatario dovrà effettuare il saldo entro i termini previsti dall’ordinanza.

Nell’asta con incanto si procede direttamente con i rilanci e la casa viene aggiudicata all’offerente che non subisce rilanci dopo 3 minuti dalla sua ultima offerta.

Oggi ci sono alcune agenzie che si occupano solo di aste immobiliari, proprio perché la procedura da seguire è diversa da una normale compravendita immobiliare.