Le tasse da pagare per chi compra casa:

Quando si vende casa le imposte/tasse da pagare ricadono principalmente sulla parte acquirente.

L’unica tassazione che rimane in capo alla parte venditrice è la tassazione che si applica sull’eventuale plusvalenza nel caso in cui non siano passati 5 anni dall’acquisto della casa e che non si proceda all’acquisto di un’altra (sempre con agevolazioni prima casa) entro un anno dalla rivendita della stessa.

Oppure se si è acquistato come seconda casa e si rivende prima che siano passati 5 anni dall’acquisto:

Si tratta di una differenza positiva tra quello che si incassa quando si vende una casa ed il costo di costruzione/ristrutturazione, e ciò che è stato pagato al momento dell’acquisto.

Facciamo un esempio: 4 anni fa ho comprato una casa a 100.000€, la rivendo oggi a 150.000€, quella differenza di 50.000€ va tassata e inserita nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi” (verrà tassata con le solite aliquote Irpef), ma solo se l’immobile è stato acquistato o costruito da non più di 5 anni. Quindi se la stessa casa anziché 4 anni fa l’avessi comprata 8 anni fa quei 50.000€ non devono essere tassati.

Ci può essere un’opzione alla tassazione ordinaria, cioè quella di pagare un’imposta sostitutiva del 20%.
Generalmente questo tipo di tassazione è più conveniente e per ottenerla devi fare una dichiarazione dal notaio (altro costo da considerare) che lo annoterà sull'atto di vendita. Sarà il notaio ad occuparsi del versamento dell'imposta che il proprietario, nonché venditore, dovrà anticipare, oltre a comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

Non è da assoggettare a tassazione la cessione del fabbricato avvenuta prima del decorso del quinquennio dall’acquisto. Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”.

Il venditore, però, deve garantire la regolarità urbanistica dell'immobile che vende, ed è possibile che se non ha tutta la relativa documentazione che lo attesti (copia dei provvedimenti edilizi rilasciati per l'immobile in questione) venga posta a carico del venditore qualche spesa tecnica per ricostruire la storia edilizia e urbanistica dell'immobile e verificarne la commerciabilità (che lo stesso venditore deve garantire nell'atto, come propria dichiarazione) e venga, a tale scopo, richiesto l'intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto). Di solito però il notaio, in mancanza di tali dati, chiede al venditore di incaricare direttamente un tecnico di fiducia dello stesso venditore che ne pagherà poi anche la parcella.

Quali sono gli immobili soggetti a tassazione e quali no?

Non sempre bisogna pagare le tasse quando si vende casa, perché oltre all’età dell’immobile viene considerato anche il tipo di immobile.

In questi casi il Fisco non chiederà nulla al proprietario:

• Se la casa è stata ottenuta per successione o usucapione (modo per diventare proprietari senza una compravendita o una donazione del bene, ma dopo un po’ di tempo dal possesso del bene stesso)
• Se la casa è frutto di una donazione e il donante l’aveva costruita o comprata più di 5 anni fa
• Se è stata l’abitazione principale di chi vende la casa o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto o la costruzione dell’immobile e la vendita/cessione dello stesso.

Chi paga l’agenzia immobiliare?

Non tutti sanno che le provvigioni all’agenzia immobiliare sono pagate sia dall’acquirente sia dal venditore.
La legge stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti se l’affare si è concluso per effetto del suo intervento (art. cc 1754), ma non sancisce la percentuale da applicare, è uso e consuetudine chiedere a entrambi il 3% sul prezzo finale pattuito per la compravendita.

ATTENZIONE! A volte per aggirare le obiezioni poste in essere dai proprietari e ottenere più agevolmente una firma sull'incarico in esclusiva, alcuni agenti immobiliari oggi propongono di "caricare" la provvigione del 3% + Iva sul prezzo stabilito per la vendita. Così facendo tendono a far credere al proprietario di casa che il servizio a lui offerto (di intermediazione immobiliare) non costi nulla, o quanto meno che tutti gli oneri sono a carico della parte acquirente.
Non fidatevi mai!! Questo ragionamento porta danni solo al venditore, che si trova un annuncio con il prezzo caricato della provvigione e, così facendo, sarà meno interessante per gli utenti, che valutano quel prezzo più alto rispetto alla media del mercato e si aumentano di conseguenza i tempi di vendita dell’immobile stesso.

Chi paga il notaio nella compravendita di un immobile?

Il codice civile (art. cc 1475) dispone così: le spese notarili rimangono sempre a carico dell’acquirente, a meno che non pattuito diversamente tra le parti, e si compongono degli onorari del notaio, delle tasse e dei diritti di registrazione; questi ultimi (diritti di registrazione) hanno un peso maggiore se esiste un finanziamento, e quindi un’ipoteca da iscrivere.

La parte acquirente ha il diritto di scegliere il Notaio a cui affidare l’atto di compravendita.

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