Esiste un modo per effettuare interessanti investimenti immobiliari, che consente all’investitore di comprare una casa ad un prezzo più basso del valore di mercato perché l’immobile rimane abitato dal precedente proprietario.

Si tratta della vendita della “nuda proprietà”, in termini tecnici ci si riferisce al valore di un immobile decurtato dell’usufrutto, perchè il venditore stesso mantiene l’usufrutto dell’abitazione.

Cos’è l’Usufrutto?

L’usufrutto è il diritto dell’usufruttuario di poter godere di un bene appartenente ad un altro soggetto, il cosiddetto “nudo proprietario”.
Quindi l’usufruttuario, che ha venduto il suo immobile, può comunque goderne e usarlo vita natural durante (o per un determinato periodo, in base al contratto stipulato tra le parti), anche se non lo possiede più; all’usufruttuario è imposto però di rispettare la destinazione economica della cosa: significa che non solo dovrà rispettare e conservare l’immobile, ma se gli è stato concesso un immobile di tipo residenziale non ha il diritto di cambiare destinazione facendolo diventare immobile di tipo commerciale.

I vantaggi della nuda proprietà per acquirente e venditore:

Mentre per il nudo proprietario, colui che investe per comprare un bene di cui non può godere da subito, i vantaggi sono principalmente legati al valore di mercato più basso (varia in base all’età dell’usufruttuario, più è giovane, più ci sarà convenienza nel prezzo dell’immobile), per l’usufruttuario il vantaggio è principalmente quello di avere il diritto di vivere in un immobile per tutta la vita e di incassare subito un capitale.

Come viene calcolato il valore di vendita della nuda proprietà?

Dopo una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttuario (abitante/i) della casa.
Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Chi paga le spese della nuda proprietà?

Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario.

Giuridicamente si afferma che il pagamento dell'IMU (ma anche dell'Irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale, quindi l’usufruttuario.

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